10 tipov, ako predať nehnuteľnosť v Košiciach rýchlejšie a za čo najlepšiu cenu

Ak chcete nehnuteľnosť v Košiciach predať rýchlejšie a za čo najlepšiu cenu, rozhodujúce je správne nastavenie ceny, odstránenie drobných nedostatkov, profesionálna prezentácia a dostatočná propagácia. Z našej praxe vyplýva, že kvalitne pripravený a správne ocenený byt by mal vyvolať relevantný záujem už počas prvých týždňov.

Pri predaji nehnuteľnosti nerozhoduje iba jej poloha a technický stav. Výsledok ovplyvňuje aj správne nastavená cena, príprava interiéru, kvalita prezentácie, rozsah propagácie a spôsob vedenia obhliadok a vyjednávania. Ak chcete poznať reálnu pozíciu svojej nehnuteľnosti na košickom trhu, môžete využiť naše ocenenie nehnuteľnosti v Košiciach. Ocenenie nehnuteľnosti

Z mojej skúsenosti realitného makléra pôsobiaceho v Košiciach od roku 2011 vyplýva, že správne ocenený a profesionálne prezentovaný byt by mal vyvolať relevantný záujem už počas prvých týždňov. Ak sa napriek kvalitnej prezentácii a dostatočnej propagácii nepredá približne do jedného mesiaca, najčastejším problémom býva ponuková cena.

Neexistuje však jedna úprava, ktorá by automaticky zvýšila predajnú cenu každej nehnuteľnosti. Najlepší výsledok zvyčajne prináša kombinácia nasledujúcich krokov.

1. Ako správne určiť cenu nehnuteľnosti v Košiciach?

Najčastejšou chybou majiteľov je, že si na realitných portáloch pozrú najdrahšie podobné ponuky a podľa nich určia cenu svojej nehnuteľnosti. Inzerované sumy však nie sú automaticky cenami, za ktoré sa nehnuteľnosti aj reálne predajú.

Každý vlastník prirodzene vidí prednosti svojho bytu alebo domu. Pri konkurenčných ponukách si naopak skôr všimne ich nedostatky. Takéto porovnávanie je preto často subjektívne.

Pri profesionálnom posúdení ceny nehnuteľnosti v Košiciach zohľadňujem najmä:

• Lokalitu: konkrétnu časť Košíc, dopravnú dostupnosť a občiansku vybavenosť.
• Výmeru a dispozíciu: počet izieb, usporiadanie miestností a praktickosť priestoru.
• Technický stav: rozsah rekonštrukcie, stav rozvodov, okien, jadra a vybavenia.
• Poschodie a výťah: umiestnenie bytu v dome a dostupnosť výťahu.
• Balkón alebo loggiu: ich veľkosť, orientáciu a možnosti využitia.
• Orientáciu a svetelnosť: svetové strany a množstvo prirodzeného svetla.
• Stav bytového domu: zateplenie, strechu, stúpačky, výťah a spoločné priestory.
• Parkovanie: dostupnosť verejného alebo vyhradeného parkovania.
• Príslušenstvo: pivnicu, šatník, garáž alebo ďalšie priestory.
• Mesačné náklady: platby správcovi, energie a ďalšie pravidelné výdavky.
• Situáciu na trhu: aktuálne konkurenčné ponuky a dopyt po danom type nehnuteľnosti.

Rozhodujúca nie je iba cena za meter štvorcový. Dva byty s rovnakou výmerou v jednej mestskej časti môžu mať rozdielnu hodnotu pre odlišné poschodie, dispozíciu, stav domu alebo kvalitu rekonštrukcie.

V širšom centre bývajú žiadané aj menšie byty. Na sídliskách kupujúci často vyhľadávajú najmä dvojizbové a trojizbové byty vhodné na bežné rodinné bývanie. Aj toto je však potrebné posúdiť podľa konkrétnej lokality a aktuálnej ponuky.

2. Prečo môže príliš vysoká cena predaj poškodiť?

Príliš vysoká cena môže spôsobiť, že nehnuteľnosť stratí prvý a zvyčajne najsilnejší záujem po zverejnení. Inzerát zostáva na trhu jeden či dva mesiace, kupujúci ho opakovane vidia a začnú premýšľať, prečo sa ešte nepredal.

Signálom nesprávnej ceny môže byť:

• dostatočný počet zobrazení, ale takmer žiadne telefonáty
• otázky záujemcov bez dohody na obhliadke
• viac obhliadok bez následnej ponuky
• opakované tvrdenie kupujúcich, že porovnateľné nehnuteľnosti sú lacnejšie.

Ak sa po dvoch až troch týždňoch neobjavuje relevantný záujem, treba preveriť prezentáciu, distribúciu reklamy aj cenu. Ak sú fotografie, video, pôdorys, text a propagácia spracované kvalitne a nehnuteľnosť sa nepredá približne do mesiaca, cena pravdepodobne nezodpovedá tomu, čo sú kupujúci ochotní zaplatiť.

3. Ktoré opravy sa pred predajom oplatia?

Pred predajom sa zvyčajne oplatia najmä lacnejšie úpravy, ktoré zlepšia prvý dojem a odstránia viditeľné dôvody na zjednávanie.

Najčastejšie odporúčam:

• vymaľovať steny neutrálnou, ideálne bielou farbou
• odstrániť zdroje zápachu a byt dôkladne vyvetrať
• opraviť kvapkajúce batérie
• nastaviť dvere a okná, ktoré sa zle zatvárajú
• vymeniť nefunkčné kľučky, vypínače alebo svietidlá
• opraviť uvoľnené lišty a ďalšie drobné poškodenia.

Kupujúci si nedorobky všímajú a často ich používajú ako argument na zníženie ceny. Niekoľko drobných chýb môže navyše vytvoriť dojem, že nehnuteľnosť nebola pravidelne udržiavaná.

Ktoré investície sa nemusia vrátiť?

Nie každá nová súčasť bytu automaticky zvýši jeho predajnú cenu o cenu investície. Tesne pred predajom sa často neoplatí meniť vchodové dvere alebo všetky plastové okná, ak sú pôvodné prvky ešte funkčné.

Rovnako nedáva veľký zmysel osadiť drahú novú kuchynskú linku do bytu s pôvodnými elektrickými rozvodmi a ďalšími časťami určenými na kompletnú rekonštrukciu. Nový vlastník bude pravdepodobne byt aj tak prerábať a kuchyňu môže počas prác odstrániť.

Rozsah opráv preto treba posudzovať podľa celkového stavu nehnuteľnosti, nie izolovane.

4. Ako pripraviť interiér na fotografie a obhliadky?

Cieľom prípravy nie je byt umelo prikrášliť. Priestor má pôsobiť čisto, vzdušne a zrozumiteľne, aby si v ňom kupujúci dokázal predstaviť vlastné bývanie.

Pred fotografovaním odporúčam:

• odniesť čo najviac nepotrebných vecí
• schovať osobné fotografie, kozmetiku a drobnosti
• uvoľniť pracovné plochy a parapety
• upratať kuchyňu a kúpeľňu
• odtiahnuť závesy a vpustiť dnu prirodzené svetlo
• odstrániť prebytočný alebo poškodený nábytok
• doplniť iba niekoľko neutrálnych dekorácií.

Ak sa v byte stále býva, používame jednoduché doplnky, napríklad kvety, deky alebo obrazy. Úplne prázdny byt môže potrebovať výraznejší homestaging, aby bolo na fotografiách zrejmé využitie a mierka miestností.

5. Kedy pomôže klasický a kedy virtuálny homestaging?

Klasický homestaging využíva skutočný nábytok a doplnky umiestnené priamo v nehnuteľnosti. Virtuálny homestaging upraví fotografie prázdnych miestností tak, aby ukázali jednu z možností ich budúceho zariadenia.

Virtuálne vizualizácie používame najmä pri bytoch v pôvodnom stave alebo pri prázdnych nehnuteľnostiach. Pomáhajú kupujúcemu pochopiť, kam sa zmestí posteľ, jedálenský stôl alebo sedačka a ako by miestnosť mohla vyzerať po rekonštrukcii.

Vizualizácie musia byť jasne označené. Kupujúci má vedieť rozlíšiť aktuálny stav od návrhu budúcej podoby. Súčasťou prezentácie preto ponechávame aj reálne fotografie.

Prípadová štúdia: Ako nová prezentácia pomohla predať byt na Talinskej ulici

Nehnuteľnosť: Začiatkom roka 2026 sme v DREAM REAL predávali 1,5-izbový byt s výmerou 53 m², veľkou loggiou a samostatným šatníkom na Talinskej ulici v mestskej časti Košice – Nad jazerom. Pozrite si realizovanú ponuku bytu na Talinskej ulici. Pozrite si tento byt

Pôvodný stav: Ponuková cena bola 175 000 €. V byte ešte bývali nájomníci a napriek profesionálnemu videu, 3D prehliadke a pôdorysu prezentácia nepriniesla očakávaný záujem. Uskutočnila sa iba jedna alebo dve obhliadky bez vážneho záujemcu.

Prvá zmena: Cena sa znížila na 172 000 €, ale samotné zníženie očakávaný výsledok neprinieslo.

Nová prezentácia: Po odchode nájomníkov sme byt opätovne nafotili prázdny, prepísali text inzerátu a vytvorili virtuálny homestaging, ktorý ukázal jeho potenciál po zariadení.

Výsledok: Po zverejnení novej prezentácie sa byt predal približne do dvoch týždňov za aktuálnu ponukovú cenu 172 000 €, teda bez ďalšej zľavy.

Tento prípad ukazuje, že problémom nemusí byť iba cena. Spôsob prezentácie môže významne ovplyvniť, či kupujúci dokážu v nehnuteľnosti rozpoznať jej potenciál. Ide o jeden konkrétny predaj, nie o záruku rovnakého výsledku pri každej nehnuteľnosti.

6. Prečo sú profesionálne fotografie, video, 3D prehliadka a pôdorys dôležité?

Fotografie sú často prvým kontaktom kupujúceho s nehnuteľnosťou. Tmavé, neostré alebo nevhodne komponované zábery môžu znížiť záujem ešte predtým, ako si človek prečíta celý inzerát.

Pri profesionálnom predaji nehnuteľnosti v Košiciach prostredníctvom DREAM REAL štandardne používame: Predaj nehnuteľností

• profesionálne fotografie
• profesionálne video
• 3D virtuálnu prehliadku
• prehľadný pôdorys
• vizualizácie pri vhodných nehnuteľnostiach
• podrobný a pravdivý popis.

Každý formát plní inú úlohu. Fotografie majú zaujať, video sprostredkuje atmosféru, 3D prehliadka umožní detailne si prezrieť dispozíciu a pôdorys poskytne presnú orientáciu v priestore.

Cieľom profesionálnej prezentácie nemá byť zakrytie nedostatkov ani zavádzajúce optické zväčšovanie miestností. Kupujúci by mal pred obhliadkou dostať realistický obraz o stave, dispozícii a hlavných výhodách nehnuteľnosti.

7. Prečo už nestačí iba zverejniť inzerát na realitnom portáli?

Pred niekoľkými rokmi často stačilo zverejniť kvalitný inzerát na realitných portáloch a prípadne zaplatiť jeho zvýraznenie. Dnes sa pozornosť kupujúcich rozdelila medzi portály, vyhľadávače, sociálne siete, video a ďalšie online kanály.

Náš marketingový postup preto rozdeľujeme do viacerých krokov.

Prvý týždeň

Po príprave všetkých podkladov zverejníme nehnuteľnosť:

• na realitných portáloch
• na webovej stránke
• na sociálnych sieťach
• prostredníctvom videa
• v platených reklamných kampaniach.

Cieľom je sústrediť čo najväčšiu pozornosť do obdobia, keď je ponuka nová.

Druhý týždeň

Podľa typu nehnuteľnosti dopĺňame:

• bannery alebo letáky
• oslovenie susedov
• spoluprácu s ďalšími realitnými maklérmi
• priame oslovenie ľudí, ktorí hľadajú podobnú nehnuteľnosť
• ďalšiu online propagáciu.

Ak sa napriek tejto propagácii počas dvoch až troch týždňov neobjaví relevantný záujem, vieme oveľa presnejšie posúdiť, či je problém v prezentácii, zacielení alebo cene.

8. Ako pripraviť nehnuteľnosť na obhliadku?

Pred obhliadkou má byť nehnuteľnosť čistá, uprataná a vyvetraná. Pri byte odporúčam skontrolovať aj priestor bezprostredne pred vstupnými dverami. Pri rodinnom dome pomôže pokosený trávnik, upratané náradie, čistý vstup a priechodný pozemok.

Kupujúci si vytvára prvý názor ešte pred vstupom do interiéru. Zanedbaný vstup, nepríjemný zápach alebo nefunkčné osvetlenie môžu ovplyvniť jeho celkový pohľad na nehnuteľnosť.

Neodporúčam používať silné osviežovače vzduchu ani intenzívne vonné sviečky. Niektorým ľuďom môžu prekážať a môžu vyvolať podozrenie, že sa nimi zakrýva vlhkosť, cigaretový dym alebo iný problém.

9. Má byť majiteľ prítomný na obhliadke?

Vo väčšine prípadov odporúčam, aby obhliadku viedol maklér bez aktívnej prítomnosti majiteľa. Vlastník má k nehnuteľnosti prirodzenú citovú väzbu a kritické poznámky kupujúceho môže vnímať osobne.

Kupujúci sa bez prítomnosti majiteľa spravidla cíti uvoľnenejšie. Otvorenejšie povie, čo sa mu páči, čo mu prekáža a aké zmeny by chcel urobiť. Maklér tak dokáže lepšie pochopiť jeho námietky, odpovedať na ne a hľadať prijateľný kompromis.

Prítomnosť majiteľa môže byť užitočná pri nehnuteľnosti so špecifickými technickými riešeniami. V takom prípade je však vhodné vopred si dohodnúť, kto obhliadku vedie a kto odpovedá na odborné otázky.

10. Ako vyjednávať a obmedziť zľavu z ceny?

Najlepšia vyjednávacia pozícia vzniká ešte pred prvou obhliadkou. Ak je cena nastavená realisticky, prezentácia je kvalitná a kupujúci má k dispozícii úplné informácie, zostáva menej dôvodov na výrazné zjednávanie.

Ak sa hneď po zverejnení objaví väčší počet vážnych záujemcov pripravených zaplatiť plnú cenu, môže to podľa mojej skúsenosti znamenať, že cena bola nastavená príliš nízko. Naším cieľom preto nie je vytvárať umelú dražbu, ale čo najpresnejšie určiť trhovú cenu už na začiatku.

Pri troch našich aktuálnych obchodoch v Košiciach a okolí bol rozdiel medzi ponukovou a konečnou cenou od 0 do 1 500 €:

• Garsónka, Postupimská ulica, Košice: ponuková cena 120 000 €, predajná cena 120 000 €, rozdiel 0 €.
• 4-izbový byt, Berlínska ulica, Košice: ponuková cena 187 500 €, predajná cena 187 000 €, rozdiel 500 €.
• Rodinný dom, Ruskov: ponuková cena 140 000 €, predajná cena 138 500 €, rozdiel 1 500 €.

Ide o tri konkrétne obchody, nie o priemer všetkých predajov ani o prísľub budúceho výsledku. Ukazujú však, že pri správnom ocenení, príprave a marketingu nemusí predávajúci automaticky pristupovať na vysokú zľavu.

Kedy pomôže lokálny realitný maklér?

Lokálny maklér by mal poznať rozdiely medzi jednotlivými časťami Košíc, aktuálne konkurenčné ponuky a požiadavky miestnych kupujúcich. Jeho úlohou nie je iba zverejniť inzerát. Viac o mojich skúsenostiach a spôsobe práce nájdete v časti O mne – Tomáš Kažimír, realitný maklér v Košiciach. Ing. Tomáš Kažimír

Pri predaji by mal zabezpečiť najmä:

• objektívne posúdenie ceny
• odporúčanie vhodných opráv a prípravy
• fotografie, video, 3D prehliadku a pôdorys
• cielenú online a offline propagáciu
• komunikáciu so záujemcami
• organizovanie obhliadok
• vyjednávanie o cene a podmienkach
• koordináciu zmlúv, financovania a prevodu vlastníctva.

Spolupráca s maklérom automaticky nezaručuje vyššiu cenu. Jej hodnotou je profesionálne riadený proces, úspora času, širšia propagácia a obmedzenie rizika chýb, ktoré môžu predaj predĺžiť alebo skomplikovať.

Časté otázky o predaji nehnuteľnosti v Košiciach

Záver

Ak chcete nehnuteľnosť v Košiciach predať za čo najlepších podmienok, nezačínajte iba zverejnením inzerátu. Najprv objektívne stanovte cenu, pripravte priestor, odstráňte drobné nedostatky a vytvorte prezentáciu, ktorá kupujúcemu poskytne všetky dôležité informácie.

Pri predaji rozhoduje súhra detailov. Dobrá príprava môže zvýšiť záujem, skrátiť čas na trhu a obmedziť tlak na zľavu. Každá nehnuteľnosť je však iná, preto by mal konkrétny postup vychádzať z jej stavu, lokality a cieľovej skupiny.

Ak plánujete predaj bytu, domu alebo pozemku v Košiciach a okolí, dohodnite si s nami nezáväznú konzultáciu. Pripravíme cenovú a marketingovú stratégiu podľa konkrétnej nehnuteľnosti a postaráme sa o celý priebeh predaja. Kontakt

DREAM REAL – Predaj • Správa • Výstavba

O autorovi

Ing. Tomáš Kažimír pôsobí ako realitný maklér v Košiciach od roku 2011. Za viac ako 15 rokov praxe sa podieľal na predaji viac ako 300 nehnuteľností. Špecializuje sa na predaj bytov, rodinných domov a pozemkov v Košiciach a okolí a je majiteľom realitnej kancelárie DREAM REAL.

Pozrite si referencie klientov DREAM REAL a naše realizované nehnuteľnosti. Referencie