Ťarchy na liste vlastníctva pri kúpe bytu: čo znamenajú a kedy treba spozornieť?

Našli ste byt, ktorý sa vám páči, boli ste na obhliadke a ste pripravení podpísať rezervačnú zmluvu? Ešte predtým odporúčam urobiť jednu veľmi dôležitú vec – skontrolovať aktuálny list vlastníctva.
Zistíte z neho nielen to, kto byt vlastní, ale aj to, či sú s ním spojené záložné práva, vecné bremená alebo iné zápisy, ktoré môžu ovplyvniť jeho predaj.

Kde nájdete ťarchy na liste vlastníctva?

List vlastníctva je rozdelený na tri základné časti:

• časť A – majetková podstata: obsahuje údaje o nehnuteľnostiach,
• časť B – vlastník alebo iná oprávnená osoba: zistíte tu vlastníka, jeho spoluvlastnícky podiel a ďalšie údaje,
• časť C – ťarcha: obsahuje najmä vecné bremená, záložné práva, predkupné práva s účinkami vecného práva a ďalšie vecné práva.

Ak teda kupujete byt a chcete vedieť, či je zaťažený hypotékou, vecným bremenom alebo inou ťarchou, pozorne si skontrolujte časť C listu vlastníctva.

Dôležité je vedieť, že pri záložnom práve sa v časti C neuvádza aktuálna výška dlhu. Tú treba zistiť z ďalších dokumentov alebo od záložného veriteľa.

List vlastníctva si dnes môžete informatívne skontrolovať elektronicky prostredníctvom portálu elektronických služieb katastra nehnuteľnosti https://kataster.skgeodesy.sk/eskn-portal/. Ak však pri konkrétnej transakcii potrebujete úradný výpis použiteľný na právne účely, treba rozlišovať medzi informatívnym zobrazením údajov a úradným výpisom z katastra.

Počas svojej praxe realitného makléra v Košiciach sa najčastejšie stretávam s nasledujúcimi situáciami.

1. Zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov

Začnime zápisom, ktorý môže na prvý pohľad pôsobiť nepríjemne, ale pri kúpe bytu sa ho spravidla nemusíte obávať. Ide o zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Toto záložné právo nevzniká preto, že by mal majiteľ bytu automaticky dlh. Vzniká priamo zo zákona – konkrétne podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Jeho účelom je zabezpečiť pohľadávky súvisiace s domom, jeho spoločnými časťami a zariadeniami a tiež určité pohľadávky súvisiace s jednotlivými bytmi a nebytovými priestormi.

Bytový dom totiž nie je iba súbor samostatných bytov. Vlastníci majú zároveň spoločné časti a zariadenia domu – napríklad strechu, chodby, výťah, rozvody či obvodové múry – a podieľajú sa na nákladoch spojených so správou domu.

Toto záložné právo vzniká zo zákona k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome. Jeho existencia sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Ak teda tento zápis na liste vlastníctva vidíte, sám osebe neznamená, že má vlastník bytu dlh alebo problém.

Pri predaji sa štandardne preveruje aj to, či vlastník nemá voči správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov nedoplatky. Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že vlastník nemá nedoplatky, povinnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Výnimkou je prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

2. Záložné právo banky – hypotéka na byte

Toto je jedna z najčastejších tiarch, s ktorými sa pri predaji bytov stretávam. Veľa ľudí kupuje nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banka im požičia peniaze a ako zabezpečenie úveru si zriadi záložné právo k nehnuteľnosti.

Ak teda kupujete byt a na liste vlastníctva vidíte záložné právo banky, nemusí to byť dôvod na obavy.

Predávajúci si zo svojej banky vyžiada vyčíslenie zostatku úveru spolu s podmienkami jeho splatenia a zániku záložného práva.

Časť kúpnej ceny potom bude smerovať priamo banke predávajúceho. Po zaplatení banka vydá príslušnú listinu (kvitanciu) potrebnú na výmaz svojho záložného práva z katastra a vy tak získate byt bez záložného práva pôvodnej banky.

Ak aj vy kupujete byt prostredníctvom hypotéky, situácia býva často taká, že z nového úveru sa vyplatí pôvodná banka a následne zostane na nehnuteľnosti záložné právo vašej banky. Je to celkom bežná situácia.

Kúpa bytu s existujúcou hypotékou je teda bežná realitná transakcia. Musí však byť správne nastavený tok peňazí a podmienky odstránenia pôvodného záložného práva.

3. Exekučné záložné právo – tu treba spozornieť

Podstatne väčšiu pozornosť treba venovať situácii, keď na liste vlastníctva objavíte exekučné záložné právo.

Exekučné záložné právo upravuje Exekučný poriadok – zákon č. 233/1995 Z. z., najmä § 167 až § 171.

Neznamená to automaticky, že byt nie je možné kúpiť. Rozhodne by som však nepokračoval v transakcii bez toho, aby bolo presne zistené, o akú exekúciu ide, v akom je stave a za akých podmienok bude možné príslušný zápis odstrániť.

Prvým krokom je identifikovať exekútora a zistiť aktuálny stav.

Ak je možné pohľadávku vyrovnať, treba nastaviť celý obchod tak, aby boli peniaze použité na úhradu dlhu bezpečným spôsobom a kupujúci nenadobudol byt s nevyriešeným problémom.

Tu treba byť obzvlášť opatrný. Exekučný poriadok totiž v § 169 stanovuje, že pre pohľadávku, pre ktorú bolo zriadené exekučné záložné právo, možno vykonať exekúciu predajom nehnuteľnosti aj proti jej neskoršiemu nadobúdateľovi. Inak povedané, nekupujte byt, na ktorom exekúcia zostane – inak vám ho môžu predať.

Ak kúpu financujete hypotékou, celú situáciu treba vopred konzultovať aj s financujúcou bankou. Nie každá banka je ochotná financovať vyplatenie exekúcie.

Pri exekúcii odporúčam využiť pomoc advokáta alebo skúseného realitného makléra.

Predávate byt, na ktorom je hypotéka alebo iná ťarcha? Nemusí to byť prekážkou predaja. V DREAM REAL vám pomôžeme nastaviť postup tak, aby sa existujúce ťarchy vyriešili v rámci predaja bezpečne a zrozumiteľne pre obe strany.

4. Záložné právo iného veriteľa

Záložným veriteľom nemusí byť iba banka.

Majiteľ bytu si mohol požičať peniaze od fyzickej osoby, spoločnosti alebo iného subjektu a svoju pohľadávku zabezpečiť nehnuteľnosťou.

Na liste vlastníctva potom môžete nájsť záložné právo v prospech iného veriteľa.

Základný princíp môže byť podobný ako pri banke. Rozdiel je v tom, že podmienky medzi súkromnými stranami môžu byť veľmi individuálne.

Preto by som sa v tomto prípade neuspokojil iba s tým, čo vidím na liste vlastníctva.

Je potrebné zistiť, na základe akej listiny bolo záložné právo zriadené, aká pohľadávka je ním zabezpečená a hlavne za akých podmienok veriteľ umožní jeho výmaz. Preto si v takom prípade vyžiadajte originál záložnej zmluvy.

V niektorých prípadoch môže predávajúci svoj záväzok vyrovnať ešte pred podpisom kúpnej zmluvy. V iných prípadoch môže byť časť kúpnej ceny použitá na vyplatenie veriteľa.

Podstatné je jedno: nespoliehajte sa iba na ústny prísľub, že „to sa potom vymaže“.

5. Vecné bremeno – právo doživotného bývania a užívania

S týmto zápisom sa môžeme stretnúť najmä pri nehnuteľnostiach, ktoré sa v minulosti prevádzali medzi členmi rodiny.

Typickým príkladom je situácia, keď rodičia prevedú byt na svoje deti, ale ponechajú si právo doživotného bývania a užívania bytu.

Vecné bremená upravuje Občiansky zákonník, zákon č. 40/1964 Zb., v § 151n až § 151p.

To už je pre kupujúceho veľmi podstatná informácia. Ak by ste byt kúpili bez vyriešenia takéhoto vecného bremena, samotná zmena vlastníka právo oprávnenej osoby automaticky neodstráni.

Preto treba ešte pred kúpou zistiť, kto je z vecného bremena oprávnený a ako bude jeho zánik vyriešený. Ak ide o právo patriace konkrétnej osobe, § 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka stanovuje, že zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.

Aj toto je teda riešiteľná situácia, ale musí sa vyriešiť správne a včas. Ak sa vecné bremeno ruší dohodou, jeho zánik sa rieši príslušnou zmluvou a vkladom do katastra. Ak už daná osoba nežije, je potrebné o tom informovať kataster a právo sa vymaže.

Ak byt financujete hypotékou, také právo bude potrebné odstrániť pred čerpaním úveru.

6. Plomba na liste vlastníctva – nie je to ťarcha, ale neignorujte ju

Posledná vec nie je klasickou ťarchou, napriek tomu ju pri kontrole listu vlastníctva považujem za veľmi dôležitú. Je ňou plomba.

Plomba signalizuje, že sa na katastri aktuálne vedie konanie alebo vykonáva zápis týkajúci sa nehnuteľnosti alebo práv k nej. Problematiku zápisov do katastra a plomb upravuje zákon č. 162/1995 Z. z. – katastrálny zákon.

Samotná existencia plomby ešte nehovorí, či ide o problém. Môže ísť aj o zmenu, ktorá predaj nijako neohrozuje (zmena trvalej adresy predávajúceho), prípadne o výmaz existujúceho práva.

Podstatné je zistiť, čo konkrétne sa pod plombou skrýva. Ako prvého by som sa opýtal predávajúceho. Vo väčšine prípadov bude vedieť vysvetliť, aké konanie prebieha, a mal by vedieť doložiť príslušné dokumenty.

Pokiaľ však na liste vlastníctva vidíte plombu a nikto vám nevie uspokojivo vysvetliť jej dôvod, nič by som nepodpisoval, kým nebude situácia objasnená. Môže ísť o chybu v online softvéri katastrálneho úradu. Preto niekedy pomôže vybrať si list vlastníctva priamo z okresného úradu. Tam totiž žiadna plomba ani ťarcha nemusí byť.

No ak bude aj na liste vlastníctva použiteľnom na právne účely a nikto vám nevie povedať prečo, nič nepodpisujte, kým sa to nevyjasní.

List vlastníctva vám prezradí veľa, ale nie všetko

Kontrola listu vlastníctva je podľa mňa jedným zo základných krokov pred kúpou bytu.

Ako kupujúci by som ho chcel vidieť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a potom opäť tesne pred podpisom kúpnej zmluvy.

Zároveň ani „čistý“ list vlastníctva nie je absolútnou zárukou, že s nehnuteľnosťou nemôže byť spojený žiadny právny problém.

Nie všetky skutočnosti sa totiž musia prejaviť na liste vlastníctva. Príkladom môže byť existujúci nájomný vzťah. Rovnako môže existovať dokument alebo prebiehať proces, ktorého dôsledok ešte na aktuálnom LV nevidíte (začiatok exekučného konania).

Preto je list vlastníctva začiatkom právnej kontroly nehnuteľnosti, nie jej jediným krokom.

Ak na ňom nájdete záložné právo, vecné bremeno, exekúciu alebo plombu, nemusíte hneď od kúpy odstúpiť. Najskôr potrebujete vedieť:

• Čo presne tento zápis znamená?
• Za akých podmienok môže byť odstránený?
• Kto a kedy zabezpečí jeho odstránenie?

Ak na tieto otázky máte jednoznačné odpovede a celý postup je správne zachytený v zmluvách, mnohé zdanlivo komplikované situácie sa dajú bezpečne vyriešiť.

Najčastejšie otázky o ťarchách na liste vlastníctva

Kupujete alebo predávate byt v Košiciach?

Kupujete byt? Pošlite mi list vlastníctva bytu, ktorý zvažujete kúpiť, a pozriem sa, čo je na ňom zapísané a na čo by ste si mali dať pozor.

Na stránke DREAM REAL nájdete aj ďalšie informácie o našich realitných službách a článok 3 najčastejšie chyby pri predaji bytu, ktoré vás môžu stáť čas aj peniaze.

Nesnívajte o domove, snívajte doma.

O autorovi

Ing. Tomáš Kažimír pôsobí ako realitný maklér v Košiciach od roku 2011. Za 15 rokov praxe sa podieľal na predaji viac ako 300 nehnuteľností. V rámci DREAM REAL sa venuje predaju nehnuteľností, realitným transakciám a správe prenajímaných nehnuteľností v Košiciach a okolí.

Článok vychádza z praktických skúseností autora pri realitných transakciách. Informácie majú všeobecný charakter a nenahrádzajú individuálne právne poradenstvo.